貸家建付地の記事一覧 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地

相続の不動産と借地権の関係

借地権

不動産の相続の中でも、特に注意しておきたいのが借地権です。
借地権というのは、簡単に言えば土地を借りる権利のことで、被相続人が所有しているということも多いのではないでしょうか。
都会では住宅を建てるために土地を借りることもありますし、田舎でも土地を借りるということは多々あります。
そうなった時、この借地権については知識を持っておかないと心配も多くなります。
そもそも借地権に関しては、他の権利よりも若干効力が違ってくるのが特徴です。
そのため、被相続人が借地権を持っている状態で亡くなった場合は、相続人にそのまま相続させていくこともできます。
例えば、住宅だけを相続して、土地が相続できないということになれば、とても困るのではないでしょうか。
そこで暮らそうと思っていた場合、借地権が被相続人の代で終わってしまったら大変です。
そういうことを避けるために、国でもしっかりとしたルールを定めています。

そのルールというのが、借地権の相続は承諾が必要ないということです。
地主の承諾を得ることなく相続していくことができるので、拒否されることもありません。
ただ、地主の方もまったく知らされないと困るので、通知することはマナーとなっています。
マナーというか、それも決まりだと思っておいてください。
借地権の相続がある場合は、それらの状況も踏まえて考えていくことが必要です。
なお、人によっては借地権の相続放棄を考えている方もいるかもしれません。
実際にすでに他に住宅と土地を購入して暮らしている場合は、そもそも住宅も何もかも相続しないということもあるでしょう。
そうなった場合、借地権も当然のように放棄したいと思うはずです。
その際も地主には、しっかりと通知することが必要となります。
なお、この手の問題に関しては、やはり知識がないと対応するのが難しいです。
地主とのトラブルに発展してしまうこともあるので、できる限りは専門家など第三者を間に挟むと良いです。

専門家は色々な方がいて、特に弁護士や司法書士、行政書士、税理士は役立ちます。
それぞれ得意な分野が違ってくるので、そこは気を付けておくことが必要となります。
しかし、しっかりと考えて対応していけば、心強い味方になってくれることは間違いないです。
ぜひ、専門家の力を借りることによって、借地権の相続も対処していきましょう。
当然ですが借地権を持っていない方は、そもそもこの話も関係ありません。
そこは生前、被相続人にしっかり確認しておくことが重要です。

相続不動産借地権評価の基準

相続01

借地権には古い契約が多く、土地の賃料が現代の相場に比べて安い場合が多いので借地権を持っていれば、得られる利益も多くなります。また、立地によっては、需要が多く、売り土地が少ない場合も借地権を手に入れればその土地で事業をすることも可能です。そのため、借地権は、売買が可能で場所や広さによっては大きな資産になります。

借地権も、ほかの相続財産と同じように相続税がかかります。相続税額は相続不動産借地権評価をを基準にして決められます。一般的な借地権の評価は、借地権の種類やその土地の路線価、立地などを基準にして判断していきます。

借地権の種類は①旧借地法、借地借家法による借地権、②定期借地権、③事業用定期借地権等、④建物譲渡特約付借地権 ⑤一時使用目的の借地権があります。

相続不動産借地権評価は、その土地が更地の場合の路線価に借地権割合を掛けて決めます。国税庁のホームページには、路線価図と評価倍率表が載っています。ザックリとした試算ならすぐにでもできます。ただし、路線価図も評価倍率評も非常に細かい表で慣れていないと見難いかもしれません。本格的に試算したい場合には、専門家の知識が必要です。

定期借地権等は借地権に期日が設定されています。評価計算の起算日は、被相続人の死亡の日になります。その日から、その借地権の期日までの期間に、相続人が得るであろう利益の額によって評価します。相続人が期日までに得るであろう利益に関しても専門家の判断が必要になります。

路線価を基準にする評価はあくまでも課税評価です。実際に売買にかかわる評価となると路線価の評価と差が出るのが普通です。この場合はその土地の立地条件や将来的な可能性なども評価対象に入ります。将来の道路計画や商業施設の建設計画などの情報は非常に重要です。また近隣の土地の売買価格に大きな影響を受けます。

基本的には、縛りの少ない自由度の高い借地権の評価が高くなります。縛りの少ない借地権を相続した方が、その土地を利用して収益を上げる方法も選択肢が多くなるからです。また、借地権が設定されている土地は、他に抵当権などが設定されていないかをよく確認する必要があります。更地(自由地)の方が借地権の評価が高くなります。

相続不動産借地権評価は課税評価の面から見ても、市場の売買にかかわる評価の面から見てもとても複雑なものです。自分の感覚だけで認識していると大きな見込み違いが起きる可能性もあります。借地権は、土地や建物といった不動産よりも軽く見られがちですが、場合によっては遺産相続に大きな影響を与えかねない資産です。

ビルの土地は貸家建付地になる?


相続のときに財産の1つになる貸家建付地ですが、これは多くのケースで賃貸住宅用のアパートやマンションが建っている土地になります。
故人が個人向け住宅の賃貸経営をしていた場合、その物件が建っている土地は貸家建付地となり、これを相続するかどうかや、相続税がいくらかかるのかといった判断をします。
では故人が持っていた土地の上に建っているのが、商業ビルといったものだと、どうなるのでしょうか?
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貸家建付地を売買したい

貸家建付地とは、誰かに貸すための物件が建っている故人の土地のことです。
故人が自分の土地の上に賃貸マンションなど建て、そのマンションを実際に運営しており、誰かが住んでいるとき、その賃貸物件が建っている土地は貸家建付地となります。
故人が賃貸経営などしていたら、相続財産にはえてして貸家建付地が含まれるのですが、これをそのまま相続して活用するより、これを売買することの方に興味がある方もおられるでしょう。

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貸家建付地は売却できる?

故人が賃貸マンションなど経営していた場合、相続財産には貸家建付地が含まれることも多いです。
貸家建付地とは、賃貸マンションなど誰かに貸す物件を建てている自分の土地のこと。
土地も建物も故人の名義だったとき、その土地は貸家建付地となります。

このような遺産を相続したとき、自分も賃貸マンションの経営などに興味があればいいのですが、あまり興味がない場合や、とてもそのような余裕がないとき、貸家建付地やその上に建っている物件はどちらかというと売却したいことも多いでしょう。
これらは可能なのでしょうか?

これはもちろん可能です。
故人がやっていたような不動産経営をやるつもりがないときは、物件や貸家建付地については売却も考えるといいでしょう。

しかしこれらを相続したとき、その土地の上には賃貸マンションなどが建っており、そこに現在も住んでいる方がおられることも多いですよね。
このような物件や土地は売却できるように見えないかもしれませんが、これは可能です。
売却するときの方法には2つあり、1つは現在の入居者には退去してもらい、今誰も使っていない物件や土地として売り出すこと。
もう1つは入居者がいる状態でそのまま売りに出す方法です。

どちらの方法がいいのかというと、貸家建付地を相続した場合、そこに建っている物件の入居者の退去を考えるよりは、そのまま売りに出した方が費用や手間はかかりにくくなります。
物件や土地の売却のため、入居者に退去のお願いや相談をすることは可能です。
ただし、このような退去願いに入居者が従うべき法的理由はありません。
応じてもらえない場合、退去料などを支払って納得してもらうのが一般的で、費用や手間がかかりがちです。

これに比べると、入居者がいる状態で、そのまま物件も貸家建付地も売りに出す方が、所有者としての負担は軽くなります。
そしてこのような物件はすでに入居者がおり、購入後にはすぐに家賃収入が入る物件になりますから、不動産経営に興味がある方には魅力的な物件となるわけです。

なお、入居者がいる状態で貸家建付地や物件を売りに出すのは問題ないのかというと、これは特に問題ありません。
オーナーチェンジという形で売れば、入居者にとっては家主が変わるだけで、それ以外は特に変わりないためです。

もちろん一度入居者に退去してもらった上での売却もできます。
どちらにしても、相続した貸家建付地の売却は可能です。
ただし、本当に売れるかどうかはその不動産の価値や魅力、市場の需要によりますから、貸家建付地の相続をするとき、なるべく売却したい方は、一度専門家に相談してみるといいでしょう。

貸家建付地とは

遺産相続するときにはまずどんな財産が対象になるのか調べると思いますが、その中でも不動産関連の財産は相続する可能性が高いですし、特徴が異なるのできちんと把握しておかなければなりません。
不動産とひと言で言ってもいろいろな種類があって、単純にマンションやビルなどの建物もあれば、山林や農地などの土地、ほかにも不動産関連の権利などがあげられます。
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貸家建付地の売買

被相続人となる家族がなくなったあとは遺産相続を進めていくことになりますが、その対象となる財産の中には不動産関連のものが含まれていることも非常に多いです。
たとえば土地や建物を持っている場合はもちろん対象になりますし、不動産関連の権利も相続財産になります。

不動産関連の相続はその後持っていても活用が難しいので売買するという人もけっこう多いのですが、売買するときには不動産の種類によって特性が異なることを覚えておかなければなりません。
中でも貸家建付地は評価の方法はもちろん、どのような特徴を持っている不動産なのかいまいち理解できていない人も多いと聞きます。
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貸家建付地での賃貸割合とは

相続財産に不動産がある場合、その土地の種類に応じて評価額を適切に計算します。
このときに知っておきたい種類の1つが、貸家建付地です。
その土地の上に賃貸物件を建てており、実際に住んでいる住人がいると、その土地は貸家建付地、つまりは他人に貸すために使っている土地という扱いの1つになり、自用地とはまた別の評価方法になります。
その計算方法は、「自用地としての評価額‐(自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」となります。
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貸家建付地の分筆


相続で問題になりやすいのが土地の相続です。
現金なら相続人の人数でできるだけ公平に分割できますが、1つの土地を相続人の人数で等分するといった対応は難しくなります。
もちろんできなくはないのですが、共同所有といった形にすると全員の同意がないとその土地の処分などができなくなり、不便さも大きいのです。
その上に賃貸物件が建っている貸家建付地など、ますます相続人同士での分割が難しくなります。
このときに有効な方法の1つが分筆です。
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貸家建付地の物納

貸家建付地とは被相続人が所有していたもので、その上に被相続人が賃貸用マンションやアパート等を立てている土地のことです。
これも規定の計算方式で価値を評価し、相続財産に加えます。
そのためこの貸家建付地が非常に多くある場合、相続税がかかることもあるでしょう。
このときに物納を選択したい方もおられるでしょう。
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