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土地の評価について

相続する不動産と借地権はいくらになる?

相続

・相続する遺産は評価が必要
遺産に借地権があり、さらにその土地の上に建物があるなど不動産の相続をする場合もありますよね。
このときはそれら資産の相続の判断や誰が相続するかといったことも大事ですが、それら資産の評価も大事です。
相続があったら相続税への対応のため、遺産が合計いくらあるのかを調べる必要があります。
現金や預金は額面の金額をそのまま集計するだけですが、不動産はその価値を自分で評価しないといけないのです。

まず悩みになるのが借地権ですね。
借地権とは他人の土地を借りる権利のこと。
これを取得することでその土地の上に自分の家を建てられます。
まるで土地も自分のものになったようですが、土地はあくまで借り物となります。
このような土地を使う権利のことを借地権といい、相続の対象となる遺産の1つになります。

この借地権の評価額はいくらになるのでしょうか?
これは専用の計算式を使って計算します。
まずその土地が自用地だったとしていくらなのかを計算します。
このときの計算法も決まっており、路線価か倍率かどちらかを使うのです。
路線価も倍率もどちらもHPで公開されていますから、専用ページを見ればこれらがわかります。
それぞれの数値を土地の面積にかけることで土地の評価額がいくらかを計算できるのです。

自用地としての評価額がわかったらそれに借地権割合という所定の数値をかけます。
これもまた路線価や倍率のようにすでに決まっている数値です。
そしてそれら数値と同じHPで数値が公開されていますから、路線価や倍率を調べるときに一緒にメモしておくといいでしょう。
これらすべての数値がわかれば借地権の評価額を計算できます。
計算できたら、その評価額を遺産の集計に加えて完了です。

・不動産の評価額も忘れずに
借地権がある場合、借りている土地の上に自宅を建てているケースもよくあります。
このときにはもちろんその自宅も相続財産になるため、そちらの評価額がいくらかも調べないといけません。
そしてその建物については故人の所有物となりますから、通常通りの評価額となります。

建物の評価額については固定資産税評価額をそのまま使います。
これは毎年市町村などから送られてくる書類に記載されていますから、その書類を探してください。
見つかったらその評価額をそのまま使ってOKです。
これが記載された書類が見つからない場合は、市町村の窓口で固定資産課税台帳を確認すれば評価額がわかります。
このようにして相続が起きたときに借地権やその上に建っている不動産がいくらなのか調べられます。

相続不動産借地権評価の基準

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借地権には古い契約が多く、土地の賃料が現代の相場に比べて安い場合が多いので借地権を持っていれば、得られる利益も多くなります。また、立地によっては、需要が多く、売り土地が少ない場合も借地権を手に入れればその土地で事業をすることも可能です。そのため、借地権は、売買が可能で場所や広さによっては大きな資産になります。

借地権も、ほかの相続財産と同じように相続税がかかります。相続税額は相続不動産借地権評価をを基準にして決められます。一般的な借地権の評価は、借地権の種類やその土地の路線価、立地などを基準にして判断していきます。

借地権の種類は①旧借地法、借地借家法による借地権、②定期借地権、③事業用定期借地権等、④建物譲渡特約付借地権 ⑤一時使用目的の借地権があります。

相続不動産借地権評価は、その土地が更地の場合の路線価に借地権割合を掛けて決めます。国税庁のホームページには、路線価図と評価倍率表が載っています。ザックリとした試算ならすぐにでもできます。ただし、路線価図も評価倍率評も非常に細かい表で慣れていないと見難いかもしれません。本格的に試算したい場合には、専門家の知識が必要です。

定期借地権等は借地権に期日が設定されています。評価計算の起算日は、被相続人の死亡の日になります。その日から、その借地権の期日までの期間に、相続人が得るであろう利益の額によって評価します。相続人が期日までに得るであろう利益に関しても専門家の判断が必要になります。

路線価を基準にする評価はあくまでも課税評価です。実際に売買にかかわる評価となると路線価の評価と差が出るのが普通です。この場合はその土地の立地条件や将来的な可能性なども評価対象に入ります。将来の道路計画や商業施設の建設計画などの情報は非常に重要です。また近隣の土地の売買価格に大きな影響を受けます。

基本的には、縛りの少ない自由度の高い借地権の評価が高くなります。縛りの少ない借地権を相続した方が、その土地を利用して収益を上げる方法も選択肢が多くなるからです。また、借地権が設定されている土地は、他に抵当権などが設定されていないかをよく確認する必要があります。更地(自由地)の方が借地権の評価が高くなります。

相続不動産借地権評価は課税評価の面から見ても、市場の売買にかかわる評価の面から見てもとても複雑なものです。自分の感覚だけで認識していると大きな見込み違いが起きる可能性もあります。借地権は、土地や建物といった不動産よりも軽く見られがちですが、場合によっては遺産相続に大きな影響を与えかねない資産です。

不動産相続の借地権と期間

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不動産相続で必要となってくることは多々あり、頭を悩まされている方も多いのではないでしょうか。
事実、不動産の相続で多いのが建物や土地などです。
これらの財産や資産は大きくなることも多く、相続する場合はその規模も大きいと言えるでしょう。
ただ、不動産に関しては、所有権がそれぞれ違っているなど、意外にも面倒なことや手間のかかることが多いです。
その中でも注意しておきたいのが借地権についてです。
この借地権というのは、簡単に言えば土地を借りて建物を建てるための権利と言えます。
土地や建物を自分で購入した被相続人であれば、相続する際にはそのまま相続することができます。
しかし、土地が借りているものの場合はどうなるのでしょうか。
そこをしっかり考えておかないとパニックになってしまうということもあるでしょう。

まず、借地権の考え方としては、土地を一定額で借りているという考え方となります。
つまり、土地自体の所有権は所有者にあり、権利自体は借りる本人が所有権を持つことになるのです。
わかりにくいかもしれませんが、所有権自体は土地を持っている人にあるものの、それを借りる管理は借りる本人にあるということです。
そうなるとどうなるのかというと、相続の際には土地を相続するのではなく、借地権そのものを相続するという考え方となります。
どういうことなのかというと、建物と借地権を相続し、その権利を継続するということになるのです。
ただ、土地の価値というのは時代によって変わってくるし、路線価によっても変わってきます。
その他、色々な条件によって変わってくるでしょう。
そこは、まず色々と考えてみてはいかがでしょうか。
事実、わからないこともあると思いますが、専門家に相談しながら進めていけば、難しいことはありません。

専門家に関しては、弁護士の他に司法書士や行政書士、税理士という頼りになる方も多々います。
それは自分で利用したい人を見つけてみて、活用していくことが必要となります。

なお、実際に借地権に関しては色々と手間や面倒になることもあるので、そこは十分に気を付けておくことが必要となります。
ただ、専門家に相談すれば、それらの心配も必要ありません。
まずはじっくりと相談してみて、財産評価の面からもサポートしてもらうようにしてください。
財産の評価がしっかりできていれば、相続自体はそこまで難しいものではありません。
もちろん、相続放棄する場合は、また別の手続きが必要となります。

倍率地域の貸家建付地

貸家建付地の評価をするとき、その土地がどんなエリアにあるのかにより、計算の流れが変わります。
もしこれが倍率地域だったとき、どういう流れになるでしょうか。
まず倍率地域とは何かというと、自用地の評価をするときに使う路線価が設定されていない地域のことです。

貸家建付地の評価をするとき、まずその土地が自用地だったとしたら、いくらの価値があるのかを計算します。
自用地の評価額を計算する方法には、路線価方式と倍率方式とがあり、優先度が高いのは路線価方式です。
こちらの方式で計算できるときは、こちらの方式で評価を行います。

路線価とは何かというと、その土地の道路についている値段のことです。
その土地が面している道路に値段がついているときは、その路線価を使ってその土地の評価額を計算します。
しかしこの路線価は、全国どこにでも設定されているものではありません。
路線価は主に市街地に設定されていることが多く、そこ以外のエリアには設定されていないことが多いです。

路線価が設定されていないときは、倍率方式を使って自用地の評価を行います。
このように路線価がなく、倍率方式で土地の評価を行うエリアを倍率地域といいます。
相続したその貸家建付地がこの倍率地域にある場合、この土地の評価を行うには、まずはこの倍率方式を使った自用地の計算が必要になるのです。

その計算方法は比較的簡単で、その土地の固定資産税評価額に所定の倍率をかけるだけです。
固定資産性評価額は、市町村から送られてくる書類に載っているため、それを調べればすぐにわかります。
その評価額にかける所定の倍率は、国の機関のHP上で公開されています。
その貸家建付地が倍率地域にある場合、その土地がある市町村の倍率を調べてください。

これらがわかったら、「固定資産税評価額×所定の倍率」により、倍率地域の自用地としての評価額を計算できるのです。
そしてこれが計算できたら、その土地にある貸家建付地の評価額も計算できるようになります。

貸家建付地の計算式は、「自用地としての評価額‐(自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」という式になります。
借地権割合とは、各地域で決まっている割合で、倍率が載っている表にあわせて記載がありますから、確認してください。

借家権割は、全国的に30%となります。
最後の賃貸割合とは、その貸家建付地に建っている物件が埋まっている割合のことです。
倍率地域の貸家建付地はこのような計算式で評価できます。

駐車場は貸家建付地になる?


相続が開始され、初めて貸家建付地というものを知った方もおられるでしょう。
これは被相続人が賃貸物件を持っていたとき、相続することのある財産です。
その物件が建っている土地もまた被相続人が所有していたなら、その土地は貸家建付地となります。
これはつまり賃貸物件など建て、他人に貸している状態の土地のことです。
そうなると、駐車場もまた同じく貸家建付地になると思えるでしょう。
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貸家建付地に建てられたアパートの評価

土地や建物といった不動産は遺産相続の際に対象となることが多いです。
しかも不動産は現金のようにすぐに分けられるものではありませんし、評価の方法も何を相続するかによって変わりますから専門的な知識がなければ手続きが難しくなります。
よくあるケースとしてあげられるのが貸家建付地に建てられたアパートの評価についてで、これはまず貸家建付地とアパートの評価で分けて考えなければいけません。
Click≫ 『貸家建付地に建てられたアパートの評価』

貸家建付地と貸宅地の違い

土地や建物などの不動産は遺産相続の際に対象となる財産で、規模も大きくなる可能性が高く、しっかりとした知識を持って進める必要があります。
現金のように分かりやすく分割できるものであれば特にトラブルになることもないのでしょうが、土地や建物の場合均等に分割することが難しいこともありますので、正しい評価というのが重要なポイントになります。
Click≫ 『貸家建付地と貸宅地の違い』

駐車場について

遺産相続によって土地を相続することはよくありますが、土地は預貯金のように分かりやすい形になっているわけではないので、相続する際にはきちんと評価してもらわなければなりません。
なぜなら遺産相続した結果総額で3,000万円以上の財産になる場合、相続税の対象になるからで、どのくらいの評価額になるかによって収める相続税も変わってくるからです。

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貸家建付地について

遺産相続するときに財産価値が3,000万円を超える場合、相続税の対象になりますが、遺産相続の対象となる財産の中でもっとも多いのが不動産だと言われています。
中でもアパートなどを建てている土地は全体のおよそ半分に該当し、家屋などを加えるとおよそ60パーセントの割合を占めるそうです。
それだけ土地は遺産としての価値があり、なおかつメジャーな遺産ですから今後遺産相続する可能性がある方はきちんとした評価方法を頭に入れておかなければなりません。
そこでこの記事ではアパートなどが建てられている土地を相続するときに利用される貸家建付地という評価方法について解説していきたいと思います。

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定期借地権の相続税の評価額の計算は?

契約した期日が満了したら借りている土地を所有者に返還することを法的に保証した権利が定期借地権です。
これによって土地所有者は、半永久的に貸した土地が返還されない普通借地権よりも安心して宅地を貸せるといったメリットがあります。
また、定期借地権の土地も貸宅地として取り扱われることから、相続税が低くなる節税のメリットもあるのです。
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