貸家建付地での賃貸割合とは - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地での賃貸割合とは

相続財産に不動産がある場合、その土地の種類に応じて評価額を適切に計算します。
このときに知っておきたい種類の1つが、貸家建付地です。
その土地の上に賃貸物件を建てており、実際に住んでいる住人がいると、その土地は貸家建付地、つまりは他人に貸すために使っている土地という扱いの1つになり、自用地とはまた別の評価方法になります。
その計算方法は、「自用地としての評価額‐(自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」となります。

この計算式を使うと、つまりは自用地としての評価額より安くなるのですが、このときに使う割合の1つ、賃貸割合とはどういうものでしょうか。
これはその賃貸物件にどれだけ住人がいるかを示す数値です。
満室のときは100%となり、誰も住んでいないときは0%となります。
つまりその賃貸物件がしっかり埋まっており、他人に貸すという目的が果たされているほど、その数値が高くなる割合です。

この賃貸割合の計算がしやすいのは、その物件が1戸建てだったときです。
このときは契約者がその物件のすべてを使用するため、入居している方がいれば、賃貸割合は100%となります。
ただ、これが賃貸アパートやマンションなどの集合住宅だと、ある部屋には入居者がいるものの、別の部屋は空室になっていることもよくあるでしょう。
このときの賃貸割合は0〜100の間のどこかになります。

この計算法ですが、その集合住宅で現在使用中の床面積を基準に、計算を行います。
現在使用中となっている床面積の合計数値を、その集合住宅の部屋すべての床面積の合計で割るといった計算になります。
なぜこのような計算方法になるかというと、集合住宅によっては、部屋によって間取りが違うことがあるからです。

単身者が住むワンルームと、家族が入居できるDKやLDKとで、部屋数でみると同じ1部屋となりますが、実際にはその広さが違えば、その物件を賃貸目的で使用できている割合も変わると考えられます。
そのため現在入居者がいる部屋の割合ではなく、各部屋の床面積を基準にして、賃貸割合を計算するようになっています。

そしてこれを計算する時点ではその部屋に入居者がいなくても、つい最近まで入居者がおり、次に入居する住人が決まっている場合、その部屋は使用中として判断してもいいなど、この点は実態に即した判断が可能です。
ただし、この判断は税理士と相談しながら決めた方が、あとで問題になることも少ないです。
貸家建付地の評価のため、賃貸割合を正確に計算したいなら、税理士へ一度相談するのもおすすめです。