貸家建付地の分筆 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地の分筆


相続で問題になりやすいのが土地の相続です。
現金なら相続人の人数でできるだけ公平に分割できますが、1つの土地を相続人の人数で等分するといった対応は難しくなります。
もちろんできなくはないのですが、共同所有といった形にすると全員の同意がないとその土地の処分などができなくなり、不便さも大きいのです。
その上に賃貸物件が建っている貸家建付地など、ますます相続人同士での分割が難しくなります。
このときに有効な方法の1つが分筆です。

土地の分筆とは、1つの土地を複数に分けることです。
この分筆によって分けられた土地は、以降はそれぞれで別々の土地として扱われ、各土地の処分なども各土地の所有者となった個人の意思で決められます。
たとえば広大な空き地が相続財産にあったとき、それを3人の相続人で分けるため、この空き地を3つに分筆した上で、各土地をそれぞれの相続人が1つずつ相続するという形にすれば、公平な相続が可能となります。

なお、分筆する土地の面積などは自由に決められます。
先の例の場合、元の土地が600平方メートルあったとして、これを200平方メートルずつ分けても構いませんし、1つを400平方メートルとし、残り2つを100平方メートルずつとしても構いません。

このような土地の分筆は貸家建付地に行っても構いませんから、相続人同士でその土地の相続で少しもめている場合など、分筆を考えるのも良いでしょう。
なお、この分筆をしたときの貸家建付地の評価は、分筆後の状態に合わせて行います。
たとえば1つの貸家建付地を3つの土地に分けたときの評価は、その3つの土地を個別に評価し、その評価額を最後に合計して3つに分けた土地の総合価格を判断します。

このときの評価法ですが、分筆した後にまだ賃貸物件の土地となっている部分は、貸家建付地として評価できます。
しかし分筆後、その土地の上に賃貸物件などが建っていない土地については、もう貸家建付地としての評価ではなくなります。
相続税の計算のための土地評価は、その計算をする時点での状態で判断します。

もともとは1つの土地ですべてが貸家建付地だったとしても、分筆後、何も建っていない土地が新たにできた場合、そこはただの土地として評価するのです。
ちなみに、相続税の計算のための評価額を調べるときは、賃貸用に使っている不動産の方が評価額が低くなります。

誰かに貸している不動産は持ち主の意志だけではすぐに処分ができません。
そのため評価額が低くなるのですが、ただの土地は賃貸目的に活用している時に比べると、評価額が高くなりやすいです。
貸家建付地を分筆することで相続税がどうなるか、事前に税理士に相談のうえで考えると良いでしょう。