貸家建付地の評価 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地の評価

遺産相続するときにはいろいろな財産が相続の対象になりますが、その中でも不動産は相続する可能性が高い財産のひとつと言えます。
預貯金などの現金であれば銀行で名義変更するだけですし、株式なども証券取引所や信託銀行へ問い合わせて名義変更するだけなので簡単ですが、不動産の場合は種類によって評価方法も異なりますし不動産とひと言で言ってもいろいろなものがあります。

よくあるケースとしてあげられるのが被相続人が土地を所有していてそこにマンションやアパート、ビルなどを建設して人に貸している場合で、これは当然相続財産の対象になりますから相続する前に評価しなければなりません。
所有する土地にマンションやアパート、ビルなどの建物を建てて人に貸している土地のことを貸家建付地と呼びます。

貸家建付地を相続する場合、建っている建物を誰かが借りているので相続したからと言って出て行ってくれと言うわけにはいきません。
なぜなら建物を借りている側は契約を結んでお金を支払って借りているので当然建物を借りる権利を持っているからです。

その期間が過ぎるまではいくら自分が出て行って欲しいと思っていても正当な理由がなければ難しいですから、土地としての評価はその分低くなってしまいます。
ただもともと人に貸し出すことを目的としているわけですから、継続的に人に貸したほうがメリットが多いと思いますので、相続するのであればそのまま相続したいと考えている人が相続したほうがスムーズでしょう。

そして貸家建付地の評価方法ですが、これは基本的にその宅地の自用地の評価額-その宅地の自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の計算式で計算して求めることになります。
借家権割合はほとんどのエリアで30パーセントに設定されていて、賃貸割合はその建物の全床面積に対する相続開始時点で賃貸している部分の床面積の割合ことで一時的な空室は含まずに計算することになっています。

また、人に貸していない状態でも人に貸すことを目的としている土地は貸宅地となり、その場合の評価は自用地の評価額は「路線価×その宅地の面積」で出し、自用地の評価額×(100%-借地権割合)」という計算式で出します。
路線価方式での評価でできないエリアは倍率地域となり、倍率方式という方法で評価します。

この場合まずは国税庁のホームページ記載されている倍率票を参考にしてから、評価していくことになりますのでチェックしてください。