貸家建付地について - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地について

遺産相続ではいろいろな財産が対象となりますが、中でも土地や建物といった不動産はその代表的な財産と言えるでしょう。
一般的に土地や建物を所有している場合、それだけを持っている人はあまり多くなく、ほとんどが人に貸して利益を出そうとしていると思います。
そこで今回覚えておいて欲しいのが「貸家建付地」についてで、これは土地や建物を評価するときに非常に重要なポイントになります。

まず貸家建付地とは賃貸アパートなどの建物が建っている敷地のことを指した言葉であり、所有する土地に建てられた建物を人に貸している状態でなければいけません。
遺産相続の場合は被相続人が所有する土地と建物を誰かに貸している状態で、土地だけあるいは建物だけを所有している状態だと貸家建付地にはなりません。
また、人に貸しているけどお金をもらっていない場合も貸家建付地にはなりませんから、厳密に言うと被相続人の所有する土地と建物をお金をもらって人に貸している状態ということになります。
たとえば賃貸アパートの場合は一室を人に貸していることになりますから、貸している部屋が多ければ多いほど貸家建付地として評価できる敷地が多くなります。

それでは貸家建付地の評価方法ですが、これは「自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の計算式で計算することができます。
相続税の計算をするときの評価は土地の場合は時価で、相続したその日に換金した場合はどれくらいになるのかで判断されます。

一方問題になるのは建物の場合で、建物は人に貸していなければ貸家建付地にはなりませんが賃貸アパートのような建物だとすべての部屋を人に貸しているわけではないことも考えられます。
この場合、空室の部屋の部分は省いて考えなければなりませんから空室があればその分減額の対象になります。
なぜ空室部分が減額対象になるかと言うと、空室があるということには利益が生じない、すなわち評価の高くないところとして判断されるため減額になってしまうのです。

ただそういった判断のみだと新生活シーズンなど入れ替えの激しい時期になると、一時的な空室期間が生じる物件が増えてきてその期間と遺産相続が重なってしまうと入居者が入って来るにも関わらず損をしてしまうことになります。
しかしそういった場合はすでに利益が生じることが決まっている分、貸家建付地として評価されることになるので安心してください。