貸家建付地にある評価減とは - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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貸家建付地にある評価減とは

相続財産に貸家建付地が含まれていた場合、それも含めて相続税を計算する必要があります。
貸家建付地とは、故人が所有していた土地と、その上に建っている賃貸物件などのことですから、要は不動産の価値評価の分野になります。
このとき、その土地や物件が持っている本来の価値から少し評価減されます。

つまりどういうことかといえば、本来なら土地と物件合わせて5000万円の価値があったとしても、相続税の計算をするときは4000~4500万円程度の価値として計算できたりするということです。
相続税はその財産の総額が高いほど高くなりますから、貸家建付地を評価減できるのは、それだけ節税につながります。
このことを知らないと損ですから、よく確認しておくと良いでしょう。

このような対応ができるのは、貸家建付地ならではの事情があるからです。
これはつまり土地も物件も被相続人の名義だった不動産で、賃貸として今もなお運用されていますから、そこに住んでいる方がいるわけです。
家賃収入を得られるわけですから、これはとてもいいことのように思えますが、不動産の評価としてはイマイチなのです。
そこに住んでいる方がいるからこそ、すぐに売却できないからです。

家主側の都合で入居者に立ち退きをお願いすることもできるのですが、その場合は立ち退き費用を家主側で負担しないといけません。
また、今日連絡して明日には出て行ってもらうといったことはできず、ある程度の猶予期間を設けないといけません。
すべての立ち退きが完了して売却できるようになるまで、少し時間がかかることも、不動産としての評価が下がる理由です。
このようないろいろな事情から、その不動産本来の価値よりも評価減されるのです。

実際の計算は、その不動産の本来の価値から、その土地の路線価、借地権割合、賃貸割合などを引いて計算します。
路線価はその土地それぞれに決まっていますから、それを調べます。
駅の近くなど場所がいいほど高くなり、人気の低い地域ほど安くなります。
借家権割合は全国一律で30%と決まっています。
賃貸割合とは入居率のことです。
満室なら100%、空室なら0%として計算します。

このようにそれぞれの割合をチェックし、それをその不動産本来の価値にかけていきます。
そこで計算できた金額は、まだその貸家建付地の評価額ではありませんから注意してください。
これがその不動産本来の価値から評価減する金額となります。

計算の結果が500万円になった場合、その貸家建付地の評価額が500万円なのではなく、その貸家建付地の本来の価値から減額される金額が500万円となるのです。
本来の価値が5000万円だった場合、これから500万円を引いた4500万円が、その貸家建付地の評価額となります。
貸家建付地はこのように評価減の特例がありますから、忘れずに利用してください。