貸家建付地に建てられたアパートの評価 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

HOME » 土地の評価について » 貸家建付地に建てられたアパートの評価

貸家建付地に建てられたアパートの評価

土地や建物といった不動産は遺産相続の際に対象となることが多いです。
しかも不動産は現金のようにすぐに分けられるものではありませんし、評価の方法も何を相続するかによって変わりますから専門的な知識がなければ手続きが難しくなります。
よくあるケースとしてあげられるのが貸家建付地に建てられたアパートの評価についてで、これはまず貸家建付地とアパートの評価で分けて考えなければいけません。

貸家建付地とは簡単に言えば借地権がある状態の土地を指しており、たとえば賃貸マンションや賃貸アパートを建てるために土地を貸し出している場合は貸家建付地となります。
ただ建物が建っていない状態だと貸家建付地にはなりませんし、その建物はもちろん借地権を無償で貸し出している場合も貸家建付地とはなりません。
自身の所有する土地に家族がアパートを建てるとき、無償で土地を貸してそこに建物を建てているとこれは賃貸借ではなく使用貸借という扱いになってしまいます。
使用貸借とは先ほど言ったような無償で貸し出している状態を指しており、賃貸借はお金を支払ってもらって貸し出している状態です。
貸家建付地として評価されるのはあくまでも賃貸借によって建物が建てられている場合に限られますから、そのあたりを覚えておかなければなりません。

次にアパートの評価ですが、これはアパートの評価額=固定資産税評価額-借家権の評価額=固定資産税評価額×70%の計算式に当てはめて考えます。
アパートは借地権を得て立てている自分のものなので、この場合貸家建付地を除いた部分を評価すればいいわけです。
貸家建付地の評価はその逆で、アパートの評価額を引けばいいのですが、これは(自用地価額)-(自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)、(借家権割合=家屋に適用する割合)=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)に当てはめて計算してください。

このように土地と建物で所有者が分かれてしまっているケースは非常によくありますが、借地権を得ている場合は地主に対して名義変更をした旨を報告する必要はあるにせよ、借地権を得る許可をもらう必要はありません。
借地権自体もアパート同様財産のひとつとなりますので、相続人が名義変更する分には障害になることはないでしょう。
ただし相続人があらたにほかの人へ譲りたいと考えた場合は地主への許可が必要になりますから、名義変更後に誰かに譲りたいなら覚えておいてください。