貸家建付地について - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

HOME » 土地の評価について » 貸家建付地について

貸家建付地について

遺産相続するときに財産価値が3,000万円を超える場合、相続税の対象になりますが、遺産相続の対象となる財産の中でもっとも多いのが不動産だと言われています。
中でもアパートなどを建てている土地は全体のおよそ半分に該当し、家屋などを加えるとおよそ60パーセントの割合を占めるそうです。
それだけ土地は遺産としての価値があり、なおかつメジャーな遺産ですから今後遺産相続する可能性がある方はきちんとした評価方法を頭に入れておかなければなりません。
そこでこの記事ではアパートなどが建てられている土地を相続するときに利用される貸家建付地という評価方法について解説していきたいと思います。

まずはじめに貸家建付地とは、アパートなど建物が建っている土地のことを指したワードで、被相続人がもともと所有していた土地に建物が建っている状態でなければいけません。
建物が建っていない状態だと貸家建付地にはなりませんし、土地を無料で貸している場合も貸家建付地にはなりませんから、土地に建物が建っている状態、さらに土地だけを所有しているだけでなく土地とアパートなど建物と両方を所有している状態を貸家建付地と言います。

次に貸家建付地の評価ですが、「自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の計算式によって出すことが可能で、自由地とは所有している土地の誰にも貸していない部分を指しており、土地の評価は路線価に基づいて決めるのが基本です。

さらに貸家建付地は小規模宅地の特例が適用されることがほとんどで、これは遺産相続によって所有することになった土地の一定の面積の評価額を80%(または50%)減額することができる制度のことです。
たとえば1億円の評価額の土地を所有している場合、小規模宅地の特例が適用すると相続税の計算上では2,000万円まで減額することができます。
そうなると相続税の基礎控除の対象になりますから、相続税を支払わなくてもいいことになるのです。

ただし被相続人と同居していないにもかかわらず、その土地を取得したり相続人や相続人の配偶者が所有する家屋に住んでいる場合には小規模宅地の特例は適用されませんし、二世帯住宅で区分登記をしている場合の相続人が保有する部分に対応する土地についても同じことが言えます。
以上の点を踏まえて土地などの不動産を相続するときには、貸家建付地と小規模宅地の特例について知っておくといいでしょう。