定期借地権で相続税対策をすることはできるのか? - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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定期借地権で相続税対策をすることはできるのか?

自分が所有する土地を第三者に貸している場合に、相続税評価においては貸宅地という判断になります。
この貸宅地というのは、いくら自分が所有する土地であっても、オーナーが自由に利用や処分することができないために大幅に土地の評価額が減額されます。

このように第三者に土地を貸している場合の借地権には、普通借地権と定期借地権があります。
また定期借地権には、借地期間によって一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の3種類があるのです。
ちなみに、定期借地権の目的となっている土地の評価額は、一般的に更地状態と比較して約30〜40%程度減額されると言われていて、その減額分の相続税が安くなるのです。

このように定期借地とした貸宅地は、相続時における評価額は減額になりますが、注意したいことは借地期間の残存年数によって 減額される割合が変わってくることです。
定期借地権では、第三者に貸している土地の契約満了と同時に所有者に返還されることになっています。
その為、借地期間の残存年数が短くなればなるほど、減額割合が小さくなってしまうのです。

つまり、相続が発生した時点における借地期間が長く残っている土地なら大幅な評価減となり、相続税の節税対策として有効に働きます。
しかし、その一方で借地期間の残りが短い場合や契約満了直前に相続が発生してしまうと、評価額がほとんど減額されないために相続税の節税対策として有効に働かない可能性があるのです。
ただ、相続がいつ発生するかは想定できるものではないので、どのような結果になるかも予想できないものです。

定期借地権を使用して所有している土地を貸す場合には、こうした相続税以外にも所得税や住民税に関係する内容も知っておく必要があります。
第三者に土地を貸すとなればオーナーは、地代だけでなく権利金や保証金などの一時金を受け取ることになりますが、受け取った年の所得として考えられるため税金面で大きな負担になります。
しかし、前払地代方式による定期借地権というのがあって、それにより1年分ずつ分割して収益とすることができるので税金の負担は大幅に軽減されます。