相続不動産借地権評価の基準 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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相続不動産借地権評価の基準

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借地権には古い契約が多く、土地の賃料が現代の相場に比べて安い場合が多いので借地権を持っていれば、得られる利益も多くなります。また、立地によっては、需要が多く、売り土地が少ない場合も借地権を手に入れればその土地で事業をすることも可能です。そのため、借地権は、売買が可能で場所や広さによっては大きな資産になります。

借地権も、ほかの相続財産と同じように相続税がかかります。相続税額は相続不動産借地権評価をを基準にして決められます。一般的な借地権の評価は、借地権の種類やその土地の路線価、立地などを基準にして判断していきます。

借地権の種類は①旧借地法、借地借家法による借地権、②定期借地権、③事業用定期借地権等、④建物譲渡特約付借地権 ⑤一時使用目的の借地権があります。

相続不動産借地権評価は、その土地が更地の場合の路線価に借地権割合を掛けて決めます。国税庁のホームページには、路線価図と評価倍率表が載っています。ザックリとした試算ならすぐにでもできます。ただし、路線価図も評価倍率評も非常に細かい表で慣れていないと見難いかもしれません。本格的に試算したい場合には、専門家の知識が必要です。

定期借地権等は借地権に期日が設定されています。評価計算の起算日は、被相続人の死亡の日になります。その日から、その借地権の期日までの期間に、相続人が得るであろう利益の額によって評価します。相続人が期日までに得るであろう利益に関しても専門家の判断が必要になります。

路線価を基準にする評価はあくまでも課税評価です。実際に売買にかかわる評価となると路線価の評価と差が出るのが普通です。この場合はその土地の立地条件や将来的な可能性なども評価対象に入ります。将来の道路計画や商業施設の建設計画などの情報は非常に重要です。また近隣の土地の売買価格に大きな影響を受けます。

基本的には、縛りの少ない自由度の高い借地権の評価が高くなります。縛りの少ない借地権を相続した方が、その土地を利用して収益を上げる方法も選択肢が多くなるからです。また、借地権が設定されている土地は、他に抵当権などが設定されていないかをよく確認する必要があります。更地(自由地)の方が借地権の評価が高くなります。

相続不動産借地権評価は課税評価の面から見ても、市場の売買にかかわる評価の面から見てもとても複雑なものです。自分の感覚だけで認識していると大きな見込み違いが起きる可能性もあります。借地権は、土地や建物といった不動産よりも軽く見られがちですが、場合によっては遺産相続に大きな影響を与えかねない資産です。