土地の評価についての記事一覧 - 貸宅地・貸家建付地ってどう評価されるの?

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土地の評価について

駐車場について

遺産相続によって土地を相続することはよくありますが、土地は預貯金のように分かりやすい形になっているわけではないので、相続する際にはきちんと評価してもらわなければなりません。
なぜなら遺産相続した結果総額で3,000万円以上の財産になる場合、相続税の対象になるからで、どのくらいの評価額になるかによって収める相続税も変わってくるからです。

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貸家建付地について

遺産相続するときに財産価値が3,000万円を超える場合、相続税の対象になりますが、遺産相続の対象となる財産の中でもっとも多いのが不動産だと言われています。
中でもアパートなどを建てている土地は全体のおよそ半分に該当し、家屋などを加えるとおよそ60パーセントの割合を占めるそうです。
それだけ土地は遺産としての価値があり、なおかつメジャーな遺産ですから今後遺産相続する可能性がある方はきちんとした評価方法を頭に入れておかなければなりません。
そこでこの記事ではアパートなどが建てられている土地を相続するときに利用される貸家建付地という評価方法について解説していきたいと思います。

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定期借地権の相続税の評価額の計算は?

契約した期日が満了したら借りている土地を所有者に返還することを法的に保証した権利が定期借地権です。
これによって土地所有者は、半永久的に貸した土地が返還されない普通借地権よりも安心して宅地を貸せるといったメリットがあります。
また、定期借地権の土地も貸宅地として取り扱われることから、相続税が低くなる節税のメリットもあるのです。
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貸家建付地の相続税の評価額の計算方法は?

自分で所有する土地に自分でアパートやマンションなどの賃貸物件を建て、その賃貸物件を人に貸している土地のことを貸家建付地と呼びます。
このような場合では、いくら所有している土地と言っても、賃貸物件を借りている人にすぐに出ていってもらうことができないため、自由に使用・売却することはできません。
その為に、自由に使用することができる自用地と比較して、相続税の評価額が減額されるのです。
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貸宅地の相続税評価額の計算方法は?

自宅などを建て利用している自身の土地のことを自用地と呼ぶのに対して、建物を建て使用することを目的として人に貸す自身の土地を貸宅地と呼びます。
どちらも同じ条件だったとしたら売買する場合には自用地の方が高い値段で売れますが、それは自分の意志で建物を取り壊して更地に戻すという行為がしやすいからです。
一方の貸宅地の上に建物が建って人が住んでいる場合には、更地にするためには住んでいる人に立退料を払わなければならないことが多いので貸宅地の値段は下がるのです。
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定期借地権で相続税対策をすることはできるのか?

自分が所有する土地を第三者に貸している場合に、相続税評価においては貸宅地という判断になります。
この貸宅地というのは、いくら自分が所有する土地であっても、オーナーが自由に利用や処分することができないために大幅に土地の評価額が減額されます。
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貸家建付地は相続税において最高の節税対策になる?

自分が所有する土地にアパートやマンションなど賃貸物件を建築することは、相続税の節税対策として利用できます。
このような土地のことを貸家建付地と呼びます。
これは、所有している相続財産となる土地に賃貸物件を建築することで、相続税評価額を圧縮することができて、それに伴って相続税も少なくなるからです。
では、なぜ貸家建付地は評価額が下がるかというと、その理由は自分が所有している土地でも自分の自由にできないという賃貸物件特有の不便な性質が関係しています。
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貸宅地で相続税評価額を低くして節税ができる?

通常、相続税法において土地の評価額は、路線価方式か倍率方式により決定することが原則となっています。
ただし、どちらの方式で評価をするのかは勝手に選択できることではないのです。
一般的に路線価が決まっている市街地は路線価方式で、路線価が決まっていない郊外は倍率方式というように、所在している土地の場所によって決まります。
もし、自分の所有している土地がどちらの方式で評価されるのか判断できない時には、国税庁のホームページや税務署で確認すると良いです。
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貸宅地や貸家建付地などに関係してくる定期借地権とは

借地権は、普通借地権と定期借地権の2種類に大きく分けることができます。
そのひとつの普通借地権とは、地主側に土地の返還請求するための正当な理由がないと、契約期間が満了しても借地人から異議が出ない限り自動的に契約が更新されるものです。
もうひとつの定期借地権とは、その名が示す通りあらかじめ定められた期間しか存在しない借地権のことで、新借地借家法によって新たに認められた借地権です。
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貸家建付地とはどのような土地でどのように評価されるのか?

土地の評価というのは、同じ場所・同じ面積であったとしても、自用地・貸宅地・貸家建付地とその利用状況により評価額が違ってきます。
その中の貸家建付地とは、自分が所有している土地に、自分の所有するアパート・マンション・貸しビルなどの賃貸用の建物を建て他人に対して貸している場合の土地です。
賃貸マンションなどを借りている側は借地借家法で借家権が保護されているため、その借家権の範囲内で間接的ではありますが、土地に対して支配権があります。
その為に、所有者が普通の更地のように利用することができない土地という考えから、貸家建付地は通常の評価よりも低い評価になってしまうのです。
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